どうも、サラリーマンで２児の父親でありながら、積極的に儲け話に首を突っ込んで、だいたい判断ミスして損するサラリーマン、デミオです
2012年から不動産投資をしていて、現在売却のために動いています。
都内の新築マンションのワンルームを購入し、サブリース会社と契約して賃貸しています。
そんな僕の約10年の不動産投資の体験を元に、サラリーマンが不動産投資をするリスクや、得られたメリットについてお話したいと思います。
早速リスクからまとめます。
■サラリーマンが不動産投資するリスク
①段々と家賃収入が減る
②節税効果低く、段々と節税効果下がる
③たまに修繕費用がかかる
④確定申告が必須になり、面倒
⑤サブリース会社が解約に応じてくれない
⑥ローン完済まで、薄利か赤字が続く
⑦自分で住む家を買う時のローンは組めない
結論
⇒大きなメリット得られるのはローン完済後。
僕的には金銭的にも精神的にも負債感が強く、資産感は薄いです。
ただしこれはサブリース会社を契約している僕の場合で、サブリース通さない場合のメリット・デメリットはまた大きく変わると思います。
①段々と家賃収入が減る について
僕の場合は、新築から中古になるタイミングで、家賃下がりました。
サブリースの契約更新が3年ごとで、更新時期の4年目に5000円ほど下がりました
②節税効果低く、段々と節税効果下がる について
これは人に因りますが、まん
③たまに修繕費用がかかる について
敷金とハウスクリーニング費用をサブリース会社が取ってるはずですが、ハウスクリーニングに収まらない範囲の原状回復工事費用15万弱取られました
④確定申告が必須になり、面倒
これはそのままですね。不動産を持って、それをひとに貸すと確定申告が必須になります。白色でも良いですし、10万円の控除が受けられる。半分青色みたいなやつでも良いです
⑤サブリース会社が違約金無しの解約に応じない
これが一番伝えたいことですね。不動産投資を始める時には全く重い当たらなかったのですが、ファブリース会社がサブリース契約を解約してくれません。具体的に言うとのサブリースの契約書には解約についての条項があるのですが、それとともに普通の賃貸者としても契約します。よっていう一文があると、普通の賃貸車としては家賃も全然滞納してないし、解約される正当な理由はないですよ。と言われてなかなか解約に応じてくれません。解約通知書を出して現在無効の出方待ちですが、すでに 1 か月経過してしまいました。
⑥ローン完済まで、薄利か赤字が続く
これもそのままですね。今は死ぬほどローンの利率が安いということで、僕なんかにはしょうたん投資しませんか？サラリーマンの年金、家賃年金になりますよ、といった営業電話が来ます。その実態は家賃収入と確定申告状の不動産の価値の減価償却分を相対的に判断して、確定申告状はすこし赤字になる。
そのため、給与所得からいくらか税金を減らすことができる、というものです
僕の場合は序盤は少し赤字が出てましたが、途中から減価償却費の額が減ってきて黒字になったため、不動産所得も黒字化し節税にはならなくなってしまいました。そのためローンを完済し、終わるまでは僕の中ではこの不動産は負債です
⑦自分で住む家を買う時のローンは組めない。
これは特に言うまでもありませんが、不動産のローンを含んでいるため、自己所有用のローンはくめません。ちょっと今昔と違って意見が欲しくなってきたので、それもあって投資用不動産は売ろうと思ってます
とまあこんな感じです。
もし今不動産投資をしようとしている方がいても別に止めはしませんが、ローンを完済し、終わるまでは結構負債感が強いのであまりお勧めしません。
不安な方は僕でよければ相談に乗りますので、コメントやLINE などいただければと思います
コメント